Al via il credito d’imposta sugli affitti: ecco tutte le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate per utilizzarlo

L’Agenzia delle Entrate ha dato il via alla possibilità di utilizzare il credito d’imposta del 60% sugli affitti, ovvero sul canone mensile per la locazione, il leasing o la concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento di attività industriali, commerciali, artigianali, agricole, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo (a prescindere dalla categoria catastale degli stessi).

La misura è stata introdotta dall’articolo 28 del decreto Rilancio, e prevede la possibilità di usufruire del credito (che si abbassa al 30% del canone nei casi di contratti di affitto d’azienda), per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio, da parte di chi svolge attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso (limite che non si applica alle strutture alberghiere e agrituristiche, identificate esclusivamente con quelle che svolgono attività riconducibili alla sezione 55 dei codici Ateco).

Ulteriore condizione è quella di aver subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente (regola che non si applica agli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, per cui la condizione è che l’immobile per cui viene corrisposto il canone abbia una destinazione non abitativa ma dedicata allo svolgimento dell’attività istituzionale).

Il credito d’imposta (se non ceduto) è utilizzabile in compensazione, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa: è stato infatti istituito il codice tributo “6920”, che consente alle imprese la compensazione con modello F24. In alternativa il credito d’imposta può essere ceduto al locatore, al concedente o ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito per questi ultimi.

Vediamo nel dettaglio tutti i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, contenuti nella circolare n. 14, sulle modalità di utilizzo, i requisiti e i beneficiari del credito d’imposta sugli affitti.

I soggetti ammessi al credito d’imposta sugli affitti

Come si è già anticipato, i beneficiari del credito d’imposta sugli affitti sono individuati dal decreto Rilancio nei “i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto”, comprese le strutture alberghiere e agrituristiche (a prescindere dal volume di ricavi e compensi e solo se l’attività rientra nella sezione 55 dei codici Ateco) e gli enti non commerciali (che possono usufruire del credito anche se svolgono attività commerciale in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale).

In particolare, i soggetti che hanno diritto al credito d’imposta sugli affitti sono:

  • imprenditori individuali e società in nome collettivo e in accomandita semplice che producono reddito d’impresa indipendentemente dal regime contabile adottato
  • enti e società indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del TUIR (tra cui S.p.a., S.r.l., società cooperative ecc.)
  • stabili organizzazioni di soggetti non residenti di cui alla lettera d), del comma 1, dell’articolo 73 del TUIR
  • persone fisiche e associazioni di cui all’articolo 5, comma 3, lettera c), del TUIR che esercitano arti e professioni, producendo reddito di lavoro autonomo ai sensi dell’articolo 53 del TUIR
  • soggetti in regime forfetario di cui all’articolo 1, commi 54 e seguenti della legge n. 190 del 2014
  • imprenditori e imprese agricole, sia che determinino per regime naturale il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa

Resta escluso dalla possibilità di fruire del credito sugli affitti chi svolge attività commerciali o di lavoro autonomo non esercitate abitualmente, “producendo conseguentemente redditi diversi”.

Tra le attività alberghiere e agrituristiche sono incluse quelle cosiddette “stagionali”, per le quali i mesi da prendere a riferimento ai fini del credito d’imposta sono quelli di aprile, maggio e giugno.

Per verificare se si rientra nella soglia dei ricavi (5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente), bisogna tenere conto delle proprie regole di determinazione del reddito: “per i soggetti che determinano il proprio reddito catastale” bisogna considerare i “ricavi risultanti dalle scritture contabili relativi al periodo d’imposta chiuso al 31 dicembre 2019 (per i soggetti con periodo d’imposta corrispondente all’anno solare)” o, “in mancanza di scritture contabili, all’importo del fatturato relativo al medesimo periodo d’imposta”.

Come si è detto, si può usufruire del credito d’imposta sugli affitti anche per i canoni di “leasing di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo”. L’Agenzia delle Entrate specifica che si tratta dei contratti “di leasing cosiddetto operativo (o di godimento)”, a cui sono assimilati i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda (con credito d’imposta al 30%), “purché l’oggetto di tali accordi includa almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo”. Sono i casi in cui “si ponga in essere un’attività consistente nell’esecuzione di una serie di servizi complementari e funzionali alla utilizzazione unitaria del complesso immobiliare, con finalità diverse dal mero godimento dello stesso”, come gli immobili dei villaggi turistici, centri sportivi, gallerie commerciali o nei contratti di coworking.

Restano invece esclusi i “leasing cosiddetti finanziari (o traslativi)”, perché in quest’ultimo caso “è il conduttore che sostiene i rischi relativi al bene risultando, pertanto, assimilabili ai contratti di compravendita con annesso finanziamento”.

Per gli immobili destinati all’esercizio dell’attività di lavoro autonomo sono inclusi “anche gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente che sono ammortizzabili, nel rispetto delle condizioni previste all’articolo 54 del TUIR. Ne consegue che il credito di imposta è riconosciuto sul 50% del canone di locazione”. Via libera quindi anche per gli immobili classificati come abitazioni civili (se utilizzati anche per le attività a cui è dedicato il bonus). L’unica condizione è che “il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione”: in questo caso il credito d’imposta può essere usufruito solo sul canone dell’immobile adibito esclusivamente all’attività professionale.

Requisiti per ottenere il credito d’imposta

Come si è detto, la condizione per poter beneficiare del credito d’imposta sugli affitti è di aver subito un calo di fatturato di almeno il 50% per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. Si fa notare che il calo deve essere verificato per mese per mese: può quindi capitare che il credito spetti solo per alcuni dei mesi considerati.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che per calcolare il fatturato e i corrispettivi bisogna riferirsi alle operazioni, “fatturate o certificate”, eseguite in questi mesi e che hanno partecipato alla liquidazione periodica del mese di marzo, aprile e maggio 2019 (rispetto ai rispettivi mesi del 2020). Si deve poi aggiungere i corrispettivi delle operazioni non rilevanti ai fini Iva.

La data a cui riferirsi è quella di effettuazione dell’operazione: per le fatture immediate e i corrispettivi significa la data della fattura e quella del corrispettivo giornaliero, mentre per la fattura differita è la data dei DDT o dei “documenti equipollenti richiamati in fattura”.

Come utilizzare il credito d’imposta

La circolare dell’Agenzia delle Entrate chiarisce innanzitutto che, per poter fruire del credito d’imposta sugli affitti, è indispensabile che il canone sia stato pagato. Nel caso in cui il pagamento avviene in anticipo, bisogna individuare le rate relative ai mesi considerati (che, ricordiamo, per le strutture turistico-ricettive con attività solo stagionale sono aprile, maggio e giugno). Se, per via dell’emergenza Covid-19, il contratto viene modificato con la riduzione del canone, si considerano le somme effettivamente versate.

Una novità importante introdotta dal decreto Rilancio è la possibilità di cedere il credito d’imposta. Per quello sugli affitti, il locatario può cederlo al locatore o conducente a titolo di pagamento del canone, pagando la differenza tra il canone dovuto ed il credito d’imposta.

Anche le spese condominiali (se incluse da contratto come voce unitaria nel canone di locazione) possono concorrere alla determinazione dell’importo su cui calcolare il credito d’imposta.

Le modalità di utilizzo del credito d’imposta sugli affitti, come anticipato, sono:

  • in compensazione, ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241
  • nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa (il canone deve risultare pagato nel 2020)
  • cessione al locatore, al concedente o ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito (fino al 31 dicembre 2021 e secondo modalità attuative che saranno definite da un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate)

Per usufruire della compensazione serve, come già detto, aver pagato i canoni agevolabili. Nel modello F24 si dovrà utilizzare il codice tributo “6920”, “Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34”, istituito con la risoluzione n. 32/E dell’Agenzia delle Entrate.

Se si utilizza il credito, il suo ammontare e i corrispondenti utilizzi vanno indicati nel quadro RU della dichiarazione dei redditi, “specificando sia la quota utilizzata in dichiarazione sia la quota compensata tramite modello F24”. Eventuali quote residue non sono rimborsabili, ma possono essere utilizzate nei periodi d’imposta successivi.

Per quanto riguarda la cessione del credito d’imposta, la circolare specifica che il soggetto a cui è ceduto il credito potrà utilizzarlo in compensazione o nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto (eventuali quote non utilizzate potranno essere a loro volta cedute, ma solo nell’anno stesso).

Non è possibile cumulare il credito d’imposta del decreto Rilancio con quello previsto dal Cura Italia sui canoni di locazione pagati sul mese di marzo (riservato a immobili della categoria catastale C/1). Chi, pur avendone diritto, non ha ancora utilizzato quest’ultimo credito, potrà decidere di avvalersi di quello introdotto dal decreto Rilancio.

Di seguito è possibile consultare e scaricare in PDF la Circolare n. 14 del 6 giugno 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Circolare 14 del 6 giugno 2020_ Credito Imposta locazioni DLRilancio

Francesco Bruno

Giornalista professionista, laureato in Lettere all'Università Cattolica di Milano, dove ha completato gli studi con un master in giornalismo. Appassionato di sport e tecnologia, compie i primi passi presso AdnKronos e Mediaset. Oggi collabora con Dazn e Innovation Post.

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