Il mercato immobiliare logistico attraversa una fase di riorganizzazione in cui la domanda rimane elevata, ma le condizioni che determinano il valore degli asset stanno cambiando in profondità. È quanto emerge dalle considerazioni di Marco Clerici, Managing Director di World Capital, che ha condiviso la propria analisi nel corso del convegno “Intelligenza (artificiale e umana) per il futuro della Logistica”, organizzato dall’Osservatorio Contract Logistics “Gino Marchet” presso gli Osservatori Digital Innovation del Politecnico di Milano. Le sue osservazioni descrivono un comparto che continua a essere centrale negli investimenti del real estate commerciale, pur attraversando una fase in cui la stabilizzazione dei canoni apre un nuovo scenario competitivo.
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Un settore che continua ad attirare capitali
Clerici sottolinea che la logistica rimane «una delle asset class più interessanti» nel panorama immobiliare, un’affermazione che trova riscontro nei volumi di investimento registrati. I dati citati mostrano infatti una presenza significativa di capitali all’interno del comparto, segno che la fiducia degli investitori non è venuta meno, nonostante le dinamiche macroeconomiche degli ultimi anni abbiano rallentato altre categorie del real estate.
Il mercato immobiliare logistico beneficia di un contesto in cui l’eCommerce, la distribuzione organizzata, la filiera agroalimentare e quella industriale continuano a richiedere spazi moderni, attrezzati e vicini ai grandi centri di consumo. Questo garantisce una domanda strutturalmente elevata, che sostiene un livello di investimenti costante e contribuisce a mantenere il settore in posizione centrale nelle strategie dei fondi.
Prime rent in stabilizzazione: un indice di maturità del mercato
Uno dei segnali più rilevanti riguarda l’andamento dei canoni di locazione. Clerici spiega che, dopo anni di crescita, i prime rent «si stanno stabilizzando», un passaggio che rappresenta un punto di svolta per il mercato immobiliare logistico. La stabilizzazione non indica un calo di interesse, ma un mercato che raggiunge un equilibrio, in cui la domanda resta solida, ma la capacità di assorbimento e la disponibilità di spazi iniziano ad allinearsi.
La stabilizzazione dei canoni rappresenta inoltre un segnale di maggiore razionalità: gli investitori tornano a valutare con più attenzione la qualità degli immobili, la loro posizione e la loro effettiva funzionalità rispetto ai modelli distributivi. In un settore che negli anni precedenti aveva visto crescite molto rapide, questa fase permette una valutazione più accurata sia dei rischi sia delle opportunità di rendimento.
La qualità come nuovo parametro decisivo
Secondo Clerici l’elemento più distintivo del nuovo ciclo riguarda la qualità degli asset. «Non basta un capannone ben posizionato», afferma. Il valore di un immobile logistico dipende oggi da un insieme di caratteristiche che includono efficienza energetica, altezza utile, dotazione di baie di carico, sostenibilità, possibilità di integrazione con sistemi automatizzati e flessibilità degli spazi.
Ciò significa che la domanda non è solo quantitativa, ma fortemente qualitativa. Un immobile con caratteristiche obsolete può perdere valore anche in un mercato in crescita, mentre uno che soddisfa gli standard richiesti dai grandi operatori può mantenere piena attrattività anche in fase di stabilizzazione.
Il mercato immobiliare logistico non si limita più a rispondere alla pressione dell’eCommerce o alla necessità di creare nuovi poli distributivi; è chiamato a fornire strutture in grado di supportare processi complessi, tecnologicamente integrati e sostenibili.
Take-up e sviluppi: un mercato selettivo ma dinamico
Clerici fa riferimento anche al tema del take-up, ossia l’assorbimento degli spazi da parte degli operatori. Pur non entrando nei numeri di dettaglio, sottolinea che il settore mostra un dinamismo ancora significativo, seppur diverso rispetto agli anni della crescita più intensa.
La selettività è ora un tratto dominante: gli operatori scelgono spazi moderni e collocati in aree che garantiscono accessibilità, prossimità ai centri di consumo e disponibilità di manodopera. Gli sviluppi speculativi sono più prudenti, ma continuano a emergere nuovi progetti nelle zone a maggiore attrattività logistica, soprattutto nell’Italia settentrionale.
Il mercato distingue nettamente tra immobili “core” e immobili “non core”, con i primi che continuano a essere richiesti e i secondi che rischiano di rimanere marginali, soprattutto se non adeguati alle nuove esigenze di efficienza e sostenibilità.
Il valore dell’immobile non è più garantito dal contesto
Uno dei passaggi più incisivi dell’intervento riguarda un concetto che definisce il nuovo ciclo del mercato immobiliare logistico: non tutti gli immobili mantengono automaticamente valore. Clerici sottolinea che alcuni asset «possono valere zero», se non rispondono agli standard minimi richiesti o se si trovano in zone poco attrattive.
È un’affermazione che rompe con la logica, molto diffusa negli anni precedenti, secondo cui la semplice disponibilità di spazi industriali rappresentava un valore in sé. Oggi, invece, l’immobile deve essere funzionale, energeticamente efficiente e integrabile nei modelli operativi degli operatori logistici. Senza queste caratteristiche, non riesce né ad attrarre investitori né a trovare una collocazione sul mercato.
La distinzione non riguarda solo la struttura fisica, ma anche l’ecosistema territoriale: la presenza di infrastrutture adeguate, la vicinanza alle principali arterie di trasporto e la qualità della rete viaria influenzano direttamente il valore degli immobili.
Verso una nuova geografia del valore nella logistica
Dalle considerazioni di Clerici emerge una fotografia precisa: il mercato immobiliare logistico non è in contrazione, ma in ridefinizione. La domanda resta solida, gli investimenti continuano e i canoni si stabilizzano. Ma la selettività aumenta, e con essa la distanza tra immobili che rispondono ai nuovi standard e immobili che rischiano di restare fuori mercato.
La logistica contemporanea richiede spazi moderni, efficienti, sostenibili e integrabili con processi in evoluzione. E il valore immobiliare si sposta di conseguenza: dipende più dalla funzionalità concreta dell’asset che dalla semplice collocazione geografica.
